처음 원룸을 전세로 계약하는 사람이라면 무심코 지나치기 쉬운 요소들이 꽤 많습니다. 하지만 부동산 계약은 단 한 번의 실수로 몇 천만 원 손해를 볼 수도 있는 일이죠.
특히 전세 사기, 보증금 미반환, 관리비 폭탄 같은 사례는 매년 뉴스에서 끊이지 않고 등장합니다.
이번 글에서는 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 10가지 체크리스트를 초보자도 이해하기 쉽게 정리해드리겠습니다.
1. 등기부등본 열람은 필수
가장 먼저 해야 할 일은 계약하려는 집의 **등기부등본**을 열람하는 것입니다. 등기부등본을 통해 해당 부동산의 소유자, 근저당권 설정, 전세권 여부 등을 확인할 수 있습니다.
소유자가 아닌 제3자와 계약하는 경우 사기에 연루될 수 있으며, 건물에 대출이 많이 잡혀 있다면 전세 보증금 반환이 어려워질 수 있습니다.
등기부등본은 **정부24**나 **대법원 인터넷 등기소**에서 공인인증서 없이도 열람 가능합니다.
2. 확정일자 필수 & 전입신고 타이밍
계약이 끝나고 입주했다면 즉시 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다.
확정일자를 받으면 해당 전세 보증금에 대해 법적 보호를 받을 수 있고, 만약 건물이 경매로 넘어가더라도 우선순위에 따라 보증금 일부 또는 전액을 돌려받을 수 있는 권리가 생깁니다.
단, **확정일자와 전입신고는 같은 날 진행해야** '대항력'이 완전히 발생합니다.
3. 계약 상대자 신원 확인
계약하려는 사람이 실제 집주인인지 꼭 확인해야 합니다. 앞서 말한 등기부등본 상의 소유자 이름과 임대차계약서상 임대인 이름이 일치해야 하며, 신분증 사본도 반드시 받아두세요.
부동산 중개업자가 “괜찮다”고 해도 최종 책임은 임차인에게 있습니다. 중개사도 실수할 수 있고, 악의적 중개 사례도 존재합니다.
4. 전세계약서 문구 꼼꼼히 확인
임대차계약서의 기본 양식은 같지만, 각 항목마다 중요한 의미가 숨어 있습니다.
- 보증금과 월세 액수 정확히 기재
- 입주일, 계약일, 계약 종료일 확인
- 관리비 항목과 포함 여부 명시
- 특약 사항(수리, 퇴실조건 등) 꼼꼼히 체크
계약 후에 "나는 그렇게 안 했다", "그건 구두로만 말했다"는 식의 분쟁이 자주 생기므로 **계약서 내에 모든 내용을 명문화**하는 것이 중요합니다.
5. 관리비 항목과 평균 요금 확인
전세의 함정 중 하나는 바로 관리비입니다. 전기, 수도, 가스 외에도 **청소비, 공용 전기료, 엘리베이터 유지비, 인터넷 이용료** 등이 별도로 부과되는 경우가 있습니다.
실제 월 관리비가 10~20만 원까지 나오는 경우도 있어 실질적으로 월세처럼 느껴질 수 있습니다.
이전 세입자의 평균 관리비 청구서를 요청하거나, 건물 전체 관리비 고지 예시를 받아보는 것이 좋습니다.
6. 누수, 결로, 곰팡이 흔적 점검
계약 전 집을 둘러볼 때, **천장, 벽 모서리, 싱크대 아래, 욕실 천장** 등을 꼼꼼히 살펴보세요.
결로로 인한 곰팡이나, 지나간 누수 흔적이 있는 경우 입주 후 건강에 악영향을 미치거나 추가 수리를 부담하게 될 수 있습니다.
가능하면 비 오는 날 집을 방문해보는 것도 누수 여부를 확인하는 좋은 방법입니다.
7. 수도·전기·가스·인터넷 점검
계약 전 반드시 모든 생활 기반 시설이 정상 작동하는지 확인해야 합니다.
- 수도꼭지: 물이 잘 나오는지, 수압은 괜찮은지
- 전기 콘센트: 작동 여부, 수량 확인
- 가스레인지: 점화 확인, 가스 누출 여부
- 인터넷: 회선 설치 여부 (무료 Wi-Fi 유무 포함)
이런 점검은 **계약 전**에 하지 않으면 입주 후 문제가 생겨도 책임 소재가 애매해집니다.
8. 전세보증보험 가입 가능 여부
전세보증보험은 전세금을 돌려받지 못할 경우, 보험기관이 대신 보상해주는 제도입니다.
대부분의 전세 계약에서 가입이 가능하지만, 일정 조건(등기부 상태, 보증금 한도 등)을 충족해야 합니다.
따라서 **계약 전에 해당 주택이 전세보증보험 가입 대상인지** 미리 조회해보는 것이 좋습니다.
→ HUG (주택도시보증공사) 또는 SGI 서울보증 사이트에서 확인 가능
9. 부동산 중개소 등록증 & 책임 보험 확인
계약을 진행하는 부동산 사무소가 **정식으로 등록된 중개업소인지** 확인하는 것도 중요합니다.
등록번호, 사업자등록증, 중개사 자격증, 중개사 책임보험 가입 여부 등을 확인하면 혹시 모를 피해에 대해 보상받을 수 있는 기반이 생깁니다.
요즘은 허위 중개소나 공인중개사 없는 무자격자가 계약을 중개하는 사례도 있어 주의가 필요합니다.
10. 퇴실 시 조건 확인 및 특약 기재
계약 전 퇴실 조건도 반드시 확인하세요.
보통 계약 종료 후 '원상복구'가 원칙이지만, 벽지, 바닥, 가구 등에 자연 마모된 부분까지 배상을 요구하는 경우가 있습니다.
애초에 입주 당시 상태를 사진으로 남겨두고, 계약서에 "자연 마모는 원상복구 대상 아님"이라는 문구를 특약으로 넣는 것이 가장 안전합니다.
결론: 체크리스트 없이 전세 계약하지 마세요
전세는 단순히 집을 얻는 일이 아니라 수천만 원을 걸고 하는 '계약 행위'입니다.
전세계약 전 체크리스트를 미리 점검하고 문제가 될 만한 요소를 제거한 뒤 확정일자까지 마쳤을 때 비로소 안심할 수 있는 주거가 완성됩니다.
오늘의 체크리스트를 꼭 저장해두셨다가 실제 계약 시 참고해보세요. 당신의 전세 계약이 안전하고 후회 없는 선택이 되길 바랍니다.